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Assemblea ordinaria di supercondominio

La giurisprudenza

Al gestore del servizio idrico è demandato il compito di verificare la salubrità dell'acqua mentre l'amministratore, in forza dei poteri a lui attribuiti dal codice civile, deve provvedere alla manutenzione delle condutture. Tuttavia, il sottile confine tra le competenze spettanti a tali soggetti non mette al sicuro l'amministratore da eventuali responsabilità nel caso di omessi controlli sull'acqua condominiale. Un chiarimento sulle rispettive responsabilità è stato espresso da un parere del Ministero della Salute divenuto oramai un forte punto di riferimento.

Nel contratto di locazione, ad uso abitativo e ad uso diverso, è possibile che si verifichi l'invalidità del rapporto locatizio per diverse motivazioni. In tema di annullabilità assumono particolare importanza i c.d. vizi del consenso. In argomento, però, le norme del codice civile devono essere interpretate con particolare rigore in ambito locatizio attraverso un'indagine mirata alla reale volontà delle parti durante la stipulazione del contratto. Di conseguenza sarà più chiaro per l'interprete individuare gli idonei mezzi per le rispettive tutele del locatore e del conduttore. Invece in tema di nullità, la mancanza di forma scritta ad substantiam del contratto di locazione ad uso abitativo, comporta come conseguenza la nullità del rapporto locatizio sorto tra le parti, non producendo alcun effetto, essendo un vizio insanabile. In virtù dell'obbligatorietà della detta forma scritta, sancita nella legge 431/1998, si evidenziano le problematiche rinvieniti anche dalla giurisprudenza della Suprema Corte a Sezione Unite, che hanno tracciato un solco circa l'invalidità del contratto verbale, a sua volta mirante alla tutela e protezione sociale al fine di combattere, in modo sempre più incisivo, l'evasione fiscale.

Si conclude il primo ciclo di "Scuola di arbitrato". Dopo l'esposizione (vedi CI n. 1125/2021, pag. 1966) della disciplina sulla media-conciliazione contenuta nel D.Lgs. 28/2010, che è venuta ad aggiungersi alla conciliazione tradizionale – finalizzata al medesimo obiettivo, ma svincolata dalle rigide regole che invece caratterizzano la prima – e del suo rapporto con la negoziazione assistita prevista dal D.L. 132 del 12 settembre 2014, adesso si devono esaminare le regole applicative relative alla media-conciliazione che riguardano le controversie immobiliari. Molti importanti principi enunciati dalla giurisprudenza in questo settore sono contenuti in sentenze relative soprattutto alle controversie condominiali.

L'economia italiana ha riacceso i motori, il 2021 può essere considerato a tutti gli effetti l'anno della ripartenza dopo la crisi innescata dalla pandemia e dalle relative misure di contenimento. Gli ultimi dati Istat, in questo senso, sono eloquenti e lasciano spazio a pochissimi dubbi: si prevede che quest'anno il prodotto interno lordo del nostro Paese cresca almeno del 6,2%, ma è probabile che alle fine la percentuale possa essere addirittura superiore. D'altronde, solo nel terzo trimestre del 2021 abbiamo totalizzato una crescita del 2,6% rispetto ai tre mesi precedenti e del 3,9 se si considera lo stesso periodo dello scorso anno. A ben vedere, però, ci sono pure altri indicatori che testimoniano lo stato di salute di cui gode nell'attuale fase l'economia italiana.

E' ormai assodato che con il D.L. 157/2021 la procedura di richiesta dei bonus edilizi ha subito drastici cambiamenti. Stiamo parlando dell'obbligo di visto di conformità in caso di cessione della detrazione o richiesta dello sconto in fattura, non solo per i lavori da superbonus (110%) ma per qualunque tipo di intervento sugli immobili che dà diritto ad una detrazione (50%, 65% e 90%). Nonché ci riferiamo alla famosa "attestazione della congruità dei prezzi" che diviene un altro tassello fondamentale al fine di poter ottenere le tanto agognate detrazioni. Come sempre accade, tuttavia, a seguito dell'emanazione del D.L. 157/2021 in vigore dal 12 novembre 2021, si sono moltiplicati i quesiti degli interessati, quesiti che l'Agenzia delle entrate ha subito sedato con la pubblicazione di alcune Faq in data 22 novembre e con la pubblicazione della circ. 16/E del 29 novembre 2021. Vediamone il contenuto e vediamo quali i dubbi chiariti.

L'Agenzia delle entrate ha fornito le risposte ai primi quesiti sull'obbligo del visto di conformità e dell'asseverazione per esercitare l'opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito, come previsto dal D.L. 157 dell'11 novembre 2021 (cosiddetto decreto Antifrodi) in materia di bonus diversi dal superbonus. In particolare, nelle Faq pubblicate lo scorso 22 novembre e che riportiamo di seguito, le Entrate hanno risposto prontamente ai dubbi di cittadini, imprese e professionisti su alcuni casi concreti analizzati alla luce delle novità normative introdotte di recente.

Per l'utilizzo dell'agevolazione fino al 31 dicembre 2022 occorre che le persone fisiche proprietarie di edifici composti da due a quattro unità immobiliari abbiano realizzato al 30 giugno 2022 almeno il 60% dei lavori complessivi previsti e non soltanto di quelli agevolati.

La risposta a interpello dell'Agenzia delle entrate n. 784/2021 affronta vari aspetti rilevanti da considerare nei casi in cui si intenda fruire del Superbonus per interventi antisismici e di efficientamento energetico su unità immobiliari che non costituiscono edifici unifamiliari, ma sono comunque dotate di accessi autonomi dall'esterno e risultano funzionalmente indipendenti.

La Corte di Cassazione, con due recenti pronunciamenti, ha rinverdito il proprio pensiero sul corretto trattamento IRPEF dei canoni derivanti dalla locazione di fabbricati situati all'estero e di fabbricati situati nel territorio dello Stato concessi in comodato ai figli del titolare del diritto reale sui fabbricati stessi. Si tratta delle ordinanze n. 30006/2021 e n. 32151/2021 che meritano di essere annotate.

Lo scorso mese di agosto, con l'articolo "Possibile evitare l'esame di abilitazione?" pubblicato sul C.I. n. 1119/2021, pag. 1432, ci siamo occupati del c.d. "decreto Manfredi" (ovvero del disegno di legge AC 2751 presentato dal Ministro Manfredi) che lanciava l'idea delle "lauree abilitanti". Si tratta di una vera e propria scorciatoia che permette, ad alcune categorie di laureati, di iscriversi all'albo di appartenenza senza effettuare alcun tirocinio e senza aspettare i tempi tecnici necessari per l'esame di stato. La riforma non elimina gli ordini professionali né gli albi ma incide solo sull'esame di abilitazione.

L'esposizione al gas radon - che costituisce oggi in Italia la seconda causa di cancro al polmone dopo il fumo di tabacco - ha luogo negli ambienti confinati, in particolare nelle abitazioni, e varia in funzione di numerosi fattori quali la natura del suolo, l'area geografica, la tipologia di edificio ecc. Dal radon è possibile comunque difendersi attraverso la messa in atto di azioni di risanamento e prevenzione a livello degli edifici.

Spesso e volentieri gli abusi edilizi vengono posti in essere su area soggetta a vincolo paesaggistico. In questo caso abbiamo due serie di norme che "viaggiano a braccetto", da una parte la normativa edilizia, dall'altra la disciplina di tutela ambientale, ciascuna con proprie peculiarità. Non è assolutamente raro il caso in cui il proprietario sfugga alle manette per i reali edilizi ma venga sanzionato sotto il profilo della violazione paesaggistica. Ci si chiede, quindi, quali siano gli effetti dell'intervenuto condono edilizio sul piano paesaggistico.

Riportiamo gli indici del costo delle costruzioni residenziali, del costo di costruzione di un edificio residenziale di tipo medio e del costo di costruzione di un fabbricato residenziale per capoluogo di regione e di provincia autonoma. Nel mese di ottobre 2019, l'indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale è pari a 102,9. Ricordiamo che questo indice misura la variazione dei costi diretti di realizzazione di un fabbricato residenziale prendendo in considerazione la mano d'opera, i materiali e i trasporti e noli necessari alla sua realizzazione.