Al nuovo dicastero, oltre alle competenze dell'ex Ministero dell'Ambiente, anche alcune funzioni chiave per la transizione ecologica, principalmente nel settore dell'energia. Quali prospettive per gli edifici in condominio?

L'autoconsumo collettivo e le comunità energetiche consentono ai cittadini di autoprodurre e condividere energia da fonti pulite. Con il "decreto Milleproroghe" 2020 e la delibera per la sua attuazione da parte di ARERA, l'Italia ha compiuto un passo importante verso un futuro più sostenibile, legittimando l'autoconsumo collettivo e le comunità energetiche. Entrambe le attività si basano sull'autoproduzione di energia grazie a impianti fotovoltaici residenziali, che consentono di aumentare la quota delle rinnovabili elettriche italiane, di ridurre le emissioni di CO2 nell'ambiente e di offrire ai cittadini un concreto risparmio in bolletta.

Con la risoluzione n. 18/E del 12 marzo 2021, l'Agenzia fornisce alcuni chiarimenti relativi all'accesso al superbonus per le comunità energetiche rinnovabili costituite in forma di enti non commerciali o per i condomìni che aderiscono alle "configurazioni" (art. 42-bis del D.L. 162/2019 – il "Milleproroghe 2020"). La risoluzione in questione, inoltre, si occupa di definire gli aspetti fiscali delle somme erogate dal Gestore dei servizi energetici (Gse) ai condomìni, composti solo da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arti e professioni, che aderiscono a tali configurazioni.

Le prescrizioni in favore della diffusione di tecnologie per la ricarica dei veicoli elettrici presso gli edifici hanno certamente rilevanza innovativa. È imposta la dotazione di "punti di ricarica", cioè interfacce in grado di caricare un veicolo elettrico o sostituire la batteria di un veicolo elettrico, come requisito immediato agli edifici non residenziali nuovi e a quelli oggetto di ristrutturazione importante.

Posto che l'intero fenomeno della rigenerazione urbana presuppone un radicale ripensamento sia delle aree urbane, sia del modo di vivere all'interno delle stesse, come ben evidenziato nel Piano Nazionale di Rigenerazione e Resilienza, nell'attuazione di tale "rivoluzione copernicana" non si può prescindere da una cooperazione fattiva, non solo tra i singoli cittadini e gli enti territoriali locali -cui in massima parte è affidato il governo del territorio- ma anche tra questi e chi amministra e gestisce gli immobili che dette aree urbane riempiono, contribuendo, anche visivamente, a renderle più o meno esteticamente gradevoli, in base al loro stato di conservazione.

Approvazione di clausola contrattuale del regolamento

Nel contratto di locazione, il conduttore a cui viene consegnato l'immobile locato, ne diventa il custode e si impegna ad utilizzarlo con la cosiddetta diligenza del "buon padre di famiglia", nel rispetto della destinazione pattuita nel contratto, con divieto di svolgere attività illecite ed abusive nell'unità immobiliare ricevuta. Dunque, si verifica una scissione tra la proprietà del bene e la materiale disponibilità di esso, con la conseguenza che il proprietario/locatore rimane controllore di quanto viene trasferito al conduttore, il quale, a sua volta, assume invece l'oggettiva funzione di custode di tutto quello di cui usufruisce in forza del contratto di locazione. La violazione dell'obbligazione di diligenza nell'uso del bene locato costituisce perciò un inadempimento immediatamente valutabile, senza necessità di attendere la conclusione del contratto. Allo stesso tempo il locatore ha l'obbligo di consegnare l'immobile locato idoneo all'uso e non abusivo, sia per le locazioni ad uso abitativo che per locazioni ad uso diverso.

Dopo l'inquadramento generale dell'utilizzo dell'arbitrato e degli altri metodi di soluzione stragiudiziale dei contenziosi nello specifico settore delle controversie immobiliari e dopo avere tratteggiato una individuazione essenziale degli aspetti particolari dell'applicazione di questi metodi alle liti in materia di appalto, di condominio, di locazione e degli altri ambiti che interessano gli immobili, è arrivato il momento di passare all'esposizione della disciplina legale relativa all'arbitrato, alla conciliazione, alla media-conciliazione e agli altri istituti che rientrano nella categoria delle ADR. In ordine logico – e dal momento che è fornito di una disciplina dettagliata dettata dal Codice di procedura civile – conviene iniziare da quello che, per il suo ambito di applicazione e per gli effetti che produce, è il principale e più significativo fra gli strumenti di risoluzione stragiudiziale delle liti, vale a dire l'arbitrato.

Con un recente documento di prassi ufficiale vengono fornite importanti indicazioni in merito all'utilizzo congiunto dei prezzari locali e DEI ai fini della necessaria asseverazione di congruità dei costi, i quali devono includere anche gli oneri per le prestazioni professionali.

Con l'intento di migliorare la qualità dell'ambiente, soprattutto con riguardo alle aree urbane, già da qualche anno, ed anche per il 2021, è prevista la possibilità di fruire del bonus verde, la detrazione riservata alle spese di giardinaggio. Nonostante per la gran parte delle detrazioni di carattere "edilizio" sia stata prevista la possibilità di fruire della cessione del credito o dello sconto in fattura, il bonus verde ne resta escluso, quindi può unicamente essere detratto in sede di dichiarazione dei redditi.

Nessuna sospensione dei termini per usufruire delle detrazioni fiscali relative agli interventi di ristrutturazione edilizia. La sospensione, durante il periodo dell'emergenza epidemiologia da Covid-19 dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020, è prevista invece per le altre agevolazioni fiscali "prima casa".

In un cantiere, per obbligo di legge, deve essere apposto il cartello di cantiere dal committente o dal responsabile dei lavori per esibire il permesso di costruire. Nel caso di lavori per interventi di efficienza energetica o antisismici che accedono alle detrazioni fiscali del superbonus 110%, la legge di Bilancio per il 2020 ha introdotto l'obbligo di indicare all'interno del cartello la seguente dicitura " Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 77 del 17 luglio 2020, superbonus 110 per cento per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici".

Sul Consulente Immobiliare l'opinione di Gabriele Scicolone , presidente Oice